{"id":53890,"date":"2026-05-11T15:46:23","date_gmt":"2026-05-11T18:46:23","guid":{"rendered":"https:\/\/ocanal.com\/noticias\/corporativas\/comprador-do-minha-casa-minha-vida-pode-reaver-juros-de-obra\/"},"modified":"2026-05-11T15:46:23","modified_gmt":"2026-05-11T18:46:23","slug":"comprador-do-minha-casa-minha-vida-pode-reaver-juros-de-obra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ocanal.com\/noticias\/corporativas\/comprador-do-minha-casa-minha-vida-pode-reaver-juros-de-obra\/","title":{"rendered":"Comprador do Minha Casa Minha Vida pode reaver juros de obra"},"content":{"rendered":"

Adquirir um im\u00f3vel pelo programa Minha Casa Minha Vida representa, para a maioria das fam\u00edlias brasileiras, anos de planejamento e sacrif\u00edcio financeiro. O que poucos compradores percebem, no entanto, \u00e9 que, mesmo ap\u00f3s o prazo legal de entrega ser descumprido pela construtora, continuam sendo cobrados pelos chamados juros de obra \u2014 encargo que, nesse momento, n\u00e3o encontra mais amparo jur\u00eddico.<\/p>\n

A pr\u00e1tica \u00e9 disseminada entre as incorporadoras e, segundo o Dr. Lucca Palhares, especialista em direito do consumidor e direito imobili\u00e1rio, configura cobran\u00e7a abusiva pass\u00edvel de repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito.<\/p>\n

O que s\u00e3o os juros de obra<\/strong><\/p>\n

Durante a fase de constru\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel financiado pela Caixa Econ\u00f4mica Federal, o comprador paga mensalmente os chamados juros intercal\u00e1rios \u2014 conhecidos no mercado como juros de obra. A l\u00f3gica \u00e9 objetiva: enquanto o im\u00f3vel est\u00e1 em constru\u00e7\u00e3o e o cr\u00e9dito ainda n\u00e3o foi integralmente liberado pelo banco, o adquirente remunera o capital j\u00e1 disponibilizado pela institui\u00e7\u00e3o financeira. Nessa fase, h\u00e1 fundamento contratual e econ\u00f4mico para a cobran\u00e7a.<\/p>\n

O problema surge quando a construtora descumpre o prazo de entrega.<\/p>\n

Os 180 dias de toler\u00e2ncia e o que vem depois<\/strong><\/p>\n

A legisla\u00e7\u00e3o brasileira permite que os contratos de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria prevejam prazo de toler\u00e2ncia de at\u00e9 180 dias al\u00e9m da data original de entrega pactuada no contrato de compra e venda firmado com as construtoras. Dentro desse per\u00edodo, a construtora est\u00e1 juridicamente protegida: eventuais atrasos n\u00e3o geram, por si s\u00f3s, responsabilidade civil, e os encargos financeiros continuam correndo normalmente para o comprador.<\/p>\n

Esse prazo, por\u00e9m, tem fim. No dia seguinte ao vencimento da toler\u00e2ncia sem a entrega das chaves, a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica muda radicalmente: a mora passa a ser exclusivamente da construtora. O adquirente cumpriu todas as suas obriga\u00e7\u00f5es contratuais. A obra n\u00e3o foi conclu\u00edda por falha da incorporadora.<\/p>\n

Manter a cobran\u00e7a dos juros de obra nesse cen\u00e1rio significa transferir ao consumidor o custo financeiro de uma inadimpl\u00eancia que n\u00e3o \u00e9 sua \u2014 o que o especialista Dr. Lucca Palhares enquadra como cl\u00e1usula abusiva, vedada pelo artigo 51 do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor<\/a>, que pro\u00edbe disposi\u00e7\u00f5es contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompat\u00edveis com a boa-f\u00e9 objetiva.<\/p>\n

Para Lucca Palhares<\/strong>, advogado e s\u00f3cio da Palhares Advogados Associados<\/a>, escrit\u00f3rio com atua\u00e7\u00e3o nacional em direito imobili\u00e1rio, o ponto central \u00e9 a invers\u00e3o indevida de responsabilidade: "Manter a cobran\u00e7a de juros de obra ap\u00f3s o fim da toler\u00e2ncia \u00e9 transferir ao comprador o custo de uma mora que \u00e9 inteiramente da construtora. O direito n\u00e3o admite esse tipo de invers\u00e3o".<\/p>\n

O posicionamento do Superior Tribunal de Justi\u00e7a<\/strong><\/p>\n

O STJ j\u00e1 consolidou entendimento no sentido de que cl\u00e1usulas contratuais que imp\u00f5em ao consumidor encargos decorrentes de fatos alheios \u00e0 sua esfera de controle s\u00e3o, em regra, nulas de pleno direito. A transfer\u00eancia dos juros intercal\u00e1rios ao comprador durante o per\u00edodo em que a construtora est\u00e1 em mora se enquadra diretamente nessa categoria.<\/p>\n

No julgamento do Tema 996, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ consolidou a tese de que, uma vez configurado o atraso na entrega do im\u00f3vel, cessa a legitimidade da cobran\u00e7a de encargos vinculados \u00e0 fase de constru\u00e7\u00e3o, refor\u00e7ando a ilegalidade da transfer\u00eancia desses custos ao adquirente.<\/p>\n

Assim, o argumento frequentemente utilizado pelas construtoras \u2014 de que o financiamento ainda est\u00e1 em curso \u2014 n\u00e3o se sustenta. O que legitima a cobran\u00e7a dos juros de obra \u00e9 a fase de constru\u00e7\u00e3o regular. Ultrapassado o prazo de toler\u00e2ncia sem a entrega do im\u00f3vel, extingue-se o fundamento jur\u00eddico da cobran\u00e7a.<\/p>\n

O direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o dos valores<\/strong><\/p>\n

Al\u00e9m da suspens\u00e3o dos pagamentos futuros de juros de obra ap\u00f3s o vencimento da toler\u00e2ncia, o consumidor pode pleitear a restitui\u00e7\u00e3o em dobro dos valores cobrados indevidamente durante esse per\u00edodo. O fundamento est\u00e1 no artigo 42, par\u00e1grafo \u00fanico, do CDC<\/a>, que prev\u00ea a repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito quando a cobran\u00e7a se d\u00e1 de forma abusiva.<\/p>\n

Somado \u00e0s demais verbas indenizat\u00f3rias aplic\u00e1veis nos casos de atraso de obra \u2014 multa contratual, lucros cessantes pela priva\u00e7\u00e3o do uso do im\u00f3vel e danos morais \u2014, o valor total da repara\u00e7\u00e3o pode superar significativamente o que o comprador imagina ter direito.<\/p>\n

Crescimento da judicializa\u00e7\u00e3o contra construtoras do MCMV<\/strong><\/p>\n

Escrit\u00f3rios especializados nessa modalidade de lit\u00edgio registram crescimento expressivo na procura por a\u00e7\u00f5es contra construtoras do programa. A Palhares Advogados Associados<\/a>, com sede em Belo Horizonte e atua\u00e7\u00e3o em todo o territ\u00f3rio nacional, \u00e9 um dos escrit\u00f3rios que vem consolidando teses relevantes nessa \u00e1rea, com foco em demandas de atraso de obra, distrato imobili\u00e1rio e cobran\u00e7a indevida de juros de obra.<\/p>\n

Lucca Palhares orienta os consumidores que se enquadram nessa situa\u00e7\u00e3o: "\u00c9 necess\u00e1rio verificar a data original de entrega prevista em contrato, calcular o escoamento dos 180 dias de toler\u00e2ncia e confrontar esse prazo com os extratos da Caixa Econ\u00f4mica Federal para identificar eventuais cobran\u00e7as indevidas de juros de obra ap\u00f3s o vencimento".<\/p>\n

Em s\u00edntese, embora os juros de obra sejam leg\u00edtimos durante a fase regular de constru\u00e7\u00e3o, sua cobran\u00e7a torna-se ilegal ap\u00f3s o escoamento do prazo de toler\u00e2ncia sem a entrega do im\u00f3vel, momento em que se configura a mora da construtora. Nessa hip\u00f3tese, o consumidor n\u00e3o apenas pode cessar o pagamento desses encargos, como tamb\u00e9m tem o direito de reaver os valores pagos indevidamente, inclusive em dobro, al\u00e9m de pleitear outras indeniza\u00e7\u00f5es cab\u00edveis. Diante desse cen\u00e1rio, a an\u00e1lise do contrato e dos extratos financeiros \u00e9 fundamental para identificar eventuais abusos e assegurar a plena repara\u00e7\u00e3o dos preju\u00edzos suportados.<\/p>\n

Sobre o escrit\u00f3rio<\/strong><\/p>\n

A Palhares Advogados Associados atua em demandas relacionadas a atraso de obra, distrato imobili\u00e1rio, cobran\u00e7a indevida de juros de obra e indeniza\u00e7\u00f5es envolvendo im\u00f3veis adquiridos pelo Minha Casa Minha Vida, com atendimento em todo o Brasil. Para conte\u00fados educativos sobre direito imobili\u00e1rio, basta acessar o Instagram @palharesadvogados<\/a>. Para avalia\u00e7\u00f5es de clientes, basta acessar Google Reviews<\/a>.<\/p>\n

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